Bundesgerichtshof zur Zulässigkeit der Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter in einem formularmäßigen Wohnraummietvertrag

BGH, Mitteilung vom 3. 6. 1998 – 44/98 (lexetius.com/1998,1392)

[1] Der für Wohnraummietverträge zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hatte in einem Verbandsprozeß über eine Schönheitsreparaturklausel in einem Formularvertrag für Wohnräume zu entscheiden, dessen Verwendung vom Landesverband der Hessischen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer e. V. empfohlen worden war.
[2] Die Klausel hatte folgenden Wortlaut:
[3] "§ 16 Ziff. 4 a) … b) Der Mieter ist auch bei Beeindigung des Mietverhältnisses verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn die Fristen nach § 16 Ziff. 4a seit der Übergabe der Mietsache bzw. seit den letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen verstrichen sind.
[4] c) Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung nach Weisung des Vermieters in fachgerecht renoviertem Zustand zu übergeben. Weist der Mieter jedoch nach, daß die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der oben genannten Fristen – zurückgerechnet vom Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses – durchgeführt worden sind, und befindet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so muß er anteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde; dasselbe gilt, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die obigen Fristen seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind. Als Preisgrundlage gilt das Angebot einer anerkannten Firma. Der Mieter kann die Zahlungsverpflichtung dadurch abwenden, daß er die Schönheitsreparaturen fachgerecht selbst durchführt."
[5] Der Kläger, ein Mieterschutzverein, hält diese Klausel für nicht vereinbar mit den Bestimmungen des Gesetzes zur Regelung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGBG). Das Berufungsgericht hat die Wirksamkeit der Klausel bejaht. Dem hat sich der Senat angeschlossen.
[6] Die in § 16 Ziff. 4b) enthaltene Formulierung begegnet keinen Bedenken. Nach allgemein anerkannter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes stellt die von § 536 BGB abweichende formularmäßige Abwälzung der turnusmäßigen Schönheitsreparaturen auf den Mieter grundsätzlich keine unangemessene Benachteiligung im Sinne des § 9 Abs. 1 AGBG dar.
[7] Auch § 16 Ziff. 4c) hält einer Inhaltskontrolle nach §§ 9—11 AGBG stand. Zwar würde Satz 1 für sich allein gesehen den Mieter unangemessen benachteiligen, weil er unabhängig von der Einhaltung der vertraglich vorgesehenen Renovierungsfristen am Ende der Mietzeit zur Renovierung verpflichtet wäre. Indes stellt Satz 2 klar, daß der Mieter die Endrenovierung nur dann vornehmen muß, wenn die Fristen seit den letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen bei Vertragsende bereits abgelaufen sind. Daß der Mieter die Vornahme der Schönheitsreparaturen nachzuweisen hat, stellt keine unzulässige Beweislastumkehr zum Nachteil des Mieters im Sinne des § 11 Nr. 15 AGBG dar. Dies entspricht dem allgemeinen Grundsatz, daß der Schuldner die Erfüllung der ihm obliegenden Pflichten nachzuweisen hat.
[8] Dem Transparenzgebot des AGB-Gesetzes hält die Klausel gleichfalls stand, weil auch dem juristisch nicht vorgebildeten Mieter der Umfang seiner Verpflichtungen hinreichend deutlich gemacht wird.
[9] Die Revision des klagenden Mieterschutzvereins wurde daher zurückgewiesen.
BGH, Urteil vom 3. 6. 1998 – VIII ZR 317/97