BGH, Mitteilung vom 5. 11. 1997 – 81/97 (lexetius.com/1997,534)

[1] Der VIII. Zivilsenat hatte darüber zu entscheiden, ob eine im Mietvertrag vereinbarte Vorauszahlung der Miete für die gesamte Vertragsdauer in einem einmaligen Betrag dem späteren Erwerber des Mietobjekts gegenüber wirksam ist.

[2] In den achtziger Jahren hatte die damals über 70 Jahre alte Beklagte ihrem Vertragspartner 250. 000, – DM gezahlt. Dafür sollte sie lebenslang dessen Eigentumswohnung "unentgeltlich" bewohnen dürfen. Nach wenigen Jahren wurde die Eigentumswohnung versteigert. In dem Rechtsstreit fordern die neuen Eigentümer die Zahlung der ortsüblichen Miete von der Beklagten.

[3] Der Bundesgerichtshof hat das klageabweisende Urteil des Berufungsgerichts bestätigt und die Revision der Kläger zurückgewiesen.

[4] Nach der Rechtsprechung ist der Mieter vor erneuter Inanspruchnahme durch einen neuen Eigentümer geschützt, wenn die geleistete Mietvorauszahlung zum Auf- oder Ausbau des Mietobjekts bestimmt war und auch dazu verwandt wurde. Ist dies nicht der Fall, hat der Mieter nach der Rechtsprechung des erkennenden Senats gemäß § 574 BGB an den Erwerber der Wohnung erneut Miete bzw. Nutzungsentschädigung zu bezahlen, wenn die Höhe der – vorausbezahlten – Miete nach wiederkehrenden Zeitabschnitten (meist: Monaten) bemessen war; Dies gilt selbst dann, wenn die Vorauszahlung bereits in dem Mietvertrag vereinbart war. Bislang nicht ausdrücklich beantwortet hatte der Bundesgerichtshof die Frage, ob der Mieter erneut in Anspruch genommen werden kann, wenn dem Vertrag eine solche Bemessung nicht zugrunde liegt, wie das bei der Einräumung eines lebenslangen Wohnrechts gegen Zahlung eines Einmalbetrages der Fall ist.

[5] Der VIII. Zivilsenat hat nunmehr entschieden, daß bei dieser Sachlage der neue Eigentümer nicht erneut Miete für die weitere Vertragsdauer fordern darf. Die den Vermieter schützende Vorschrift des § 574 BGB ist danach nicht anwendbar; sie gilt nach ihrem Wortlaut nur dann, wenn die Miethöhe nach wiederkehrenden Zeitabschnitten bemessen ist.

BGH, Urteil vom 5. 11. 1997 – VIII ZR 55/97