BGH, Mitteilung vom 28. 4. 1997 – 26/97 (lexetius.com/1997,484)

[1] Das Oberlandesgericht Hamm hat dem Bundesgerichtshof im Wege des Mietrechtsentscheids die Frage zur Entscheidung vorgelegt, ob der Vermieter, der nach dem Tod des Mieters das Mietverhältnis aufgrund des Sonderkündigungsrechts gemäß § 569 BGB gegenüber dem Erben des Mieters kündigt, auch dann nur unter den Voraussetzungen des § 564b BGB kündigen kann, wenn der Erbe mit dem verstorbenen Mieter in der Wohnung keinen gemeinsamen Haushalt geführt hat und nicht gemäß § 569a BGB in das Mietverhältnis eingetreten ist.

[2] Der für das Wohnungsmietrecht zuständige VIII. Zivilsenat hat diese Frage in Übereinstimmung mit der herrschenden Meinung in Rechtsprechung und Schrifttum bejaht. Zur Begründung hat er ausgeführt, die vom Oberlandesgericht erhobenen verfassungsrechtlichen Bedenken gegen eine solche Auslegung bestünden nicht, wie das Bundesverfassungsgericht in zwei nicht veröffentlichen Beschlüssen vom 27. September 1989 und 10. Oktober 1990 entschieden habe. Durch die Einfügung des § 564b BGB in das Bürgerliche Gesetzbuch sei ein lückenloser Kündigungsschutz des vertragstreuen Mieters bezweckt, der vor willkürlichen Kündigungen und damit dem Verlust seiner Wohnung bewahrt werden solle. Aus den Gesetzesmaterialien zu § 564 BGB ergebe sich eindeutig, daß diese Vorschrift ohne Einschränkung auf (vorzeitige) Kündigungen unter Einhaltung der gesetzlichen Frist, somit auch auf Kündigungen des Vermieters gemäß § 569 BGB nach dem Tod des Mieters, Anwendung finden solle.

[3] Es treffe zwar zu, daß der Erbe, der mit dem Erblasser nicht gemeinsam in der Wohnung gelebt habe, eines Schutzes aus dem Gesichtspunkt des Verlustes der Wohnung als seines bisherigen Lebensmittelpunktes nicht bedürfe. Soweit der Erbe mit dem verstorbenen Mieter als dessen Ehegatte, Familienangehöriger oder Partner einer eheähnlichen Lebensgemeinschaft einen gemeinsamen Hausstand geführt habe, trete er bereits gemäß § 569a BGB in das Mietverhältnis ein. In dem von der Bund-Länder-Arbeitsgruppe "Mietrechtsvereinfachung" vorgelegten Bericht mit Textvorschlägen zur Neugliederung und Vereinfachung des Mietrechts sei deshalb vorgesehen, daß die Kündigung des Vermieters gegenüber dem Erben des Mieters ein berechtigtes Interesse nicht mehr voraussetze. Bis zu einer gesetzlichen Neuregelung des Kündigungsschutzrechtes seien jedoch die Gerichte an die eindeutige Entscheidung des Gesetzgebers gebunden. Eine Auslegung des Gesetzes gegen den eindeutigen Willen des Gesetzgebers sei ihnen im Hinblick auf Art. 20 Abs. 3 GG verwehrt.

[4] Dem minderen oder sogar fehlenden Schutzbedürfnis des nicht in der Wohnung des Erblassers lebenden Erben, dem gegenüber der Vermieter sein Sonderkündigungsrecht gemäß § 569 BGB ausgeübt habe, könne daher nach der gegenwärtigen Rechtslage nur dadurch Rechnung getragen werden, daß an das berechtigte Interesse des Vermieters im Sinne des § 564b BGB keine zu hohen Anforderungen gestellt sowie die beiderseitigen Interessen bei der Abwägung gemäß § 556a Abs. 1 S. 1 BGB berücksichtigt werden.

BGH, Beschluss vom 12. 3. 1997 – VIII ARZ 3/96